相続した実家の売り方 ｜ 売る前の相続登記と、得する3つの期限

相続した実家を売るには、まず相続登記で名義を相続人に移す必要があります。そのうえで、売る時期によって使える税金の特例が変わるため、「相続登記の期限」「取得費加算の期限」「空き家の3,000万円控除の期限」の3つを1本の時間軸に並べて、家族で売る時期を決めます。

1. 相続が起きた日起算点
2. 3年以内相続登記取得を知った日から
3. 3年目の12月31日空き家の3,000万円控除相続が起きた日から
4. 申告期限＋3年取得費加算の特例相続税の申告期限の翌日から

相談先を探す前に、家族で「誰が実家を相続するか」「売ることに意見の違いはないか」「いつまでに方針を決めたいか」を確かめましょう。期限に合わせるために売却を急ぐのではなく、家族の希望と使える制度を照らし合わせて進めます。

売る前に相続登記が要る

相続登記は、亡くなった人から相続人へ不動産の名義を移す手続きです。法務省は、相続した不動産の売却には相続登記が必要と説明し、相続人の間で早めに遺産分割を話し合うよう勧めています。売る方針があるなら、まず誰が取得するかを家族で確認しましょう。

自分が相続人であることを期限内に登記官へ申し出る「相続人申告登記」という制度もあります。ただし、これは申し出た本人について登記の義務を果たしたとみなす制度です。売却に必要な相続登記の代わりにはなりません。

売る時期を決める3つの期限

相続が起きた日を出発点に、登記と売却の予定を並べます。ただし、すべての期限がその日から同じように数えられるわけではありません。登記は「取得したことを知った日」、取得費加算は「相続税の申告期限」を確認してから書き込みます。

相続が起きた日から確認すること	期限の数え方	家族で決めること
相続登記の準備を始める	不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内。相続が起きた日と知った日が同じとは限りません	誰が取得するか、誰が登記の相談をするか
取得費加算の特例を確認する	譲渡の期間は相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで	申告期限と特例の対象になるかを税理士に確認し、売却の予定を立てる
空き家の3,000万円控除を確認する	相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る。制度の適用期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡	家の条件を確かめ、適用期間も含めて売却の期限を確認する

表の期限だけで特例を使えるとは決まりません。家の状態や相続の状況を確認し、取得費加算と空き家の控除のどちらが有利かは税理士に確認してください。

相続登記：知った日から3年以内

法務省によると、相続登記の義務化は令和6年4月1日から始まりました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記する必要があり、正当な理由なく登記しない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。

令和6年4月1日より前に相続したことを知った未登記の不動産は、令和9年3月31日までに登記する必要があります。また、遺産分割で不動産を取得した場合は、別途、遺産分割から3年以内にその内容に応じた登記が必要です。古い名義のままの場合や話し合いに時間がかかる場合は、法務局・司法書士に自分たちの期限を確認しましょう。

取得費加算の特例：相続税の申告期限の翌日から3年

国税庁の取得費加算の特例の案内では、譲渡の期間を「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」としています。相続が起きた日から単純に3年と数えるのではなく、相続税の申告期限を基に確認する必要があります。

家族の予定表には、税理士に確認した申告期限と売却の期限を記入しましょう。この期間内に売れば必ず使えるという意味ではありません。対象になるか、必要な資料がそろうかもあわせて確認してください。

空き家の3,000万円控除：相続から3年目の年末まで

国税庁の空き家の特例の案内では、「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売ることを要件としています。「3年目」という言葉だけで判断せず、この数え方で期限を確かめてください。

制度が適用される譲渡の期間は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までです。相続から数えた期限と制度の適用期間を両方確認し、どちらかだけを見て売却の予定を立てないようにしましょう。

3,000万円控除が使える家か確かめる

空き家の特例は、条件に合う場合に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。令和6年1月1日以後の譲渡で、対象となる家屋と敷地等を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上の場合は、上限が2,000万円になります。国税庁の要件に沿って、まず次の点を確認します。

• 建築時期 — 昭和56年5月31日以前に建築された家屋か。
• 建物の登記 — 区分所有建物の登記がされていないか。
• 住んでいた人 — 相続開始の直前に、亡くなった人以外に住んでいた人がいなかったか。
• 売却代金 — 1億円以下という要件に合うか。
• 申告の書類 — 市区町村長が確認した旨を記載する「被相続人居住用家屋等確認書」を準備できるか。

これだけで対象かどうかを判断せず、耐震改修や取壊しの条件も確認してください。国税庁の案内には、売却後、翌年2月15日までに耐震改修をする場合や、家屋を全部取り壊す場合の要件もあります。売却後の取壊しに関する要件は、令和6年1月1日以後の譲渡に限られます。工事や売却の方針を決める前に、税理士と市区町村の窓口に確認しましょう。

売り方を選ぶ（仲介と買取）

家族の希望と期限を整理してから、仲介と買取を比較します。相談時には、価格だけでなく、売却までの予定や家の状態に関する契約条件も確かめましょう。

勝根克己『プロが教える不動産売却術』という本では、買取は仲介に比べて相場より売却金額が安くなりやすい一方、査定金額に納得すれば早く現金化でき、近所に知られずに売却できると書かれています。同書では契約不適合責任が免責になるとも書かれていますが、個別の契約条件は相談先に確認してください。

• 仲介を検討するとき — 買取との価格の違いだけで決めず、家族が希望する売却時期にどう進めるかを相談します。
• 買取を検討するとき — 早さを優先したい理由を家族で共有し、提示された価格と契約条件に納得できるかを確認します。

家族で決めておくこと

税金の期限が近いという理由だけで、家族の希望を置き去りにしないようにしましょう。相談に進む前に、次の点をまとめておくと、分からないことを具体的に尋ねられます。

• 相続する人 — 誰が実家を取得するか、遺産分割の話し合いがどこまで進んでいるかを確認します。
• 売る時期 — 相続が起きた日、取得したことを知った日、確認した申告期限を予定表に書き、家族の希望と照らし合わせます。
• 相談の窓口役 — 登記は法務局・司法書士、税金の特例は税理士に誰が確認するかを決め、回答を家族で共有します。
• 家と荷物の扱い — 家の状態や片付けたい物を共有し、確認が済む前に工事や処分を決めないようにします。
• 売却の条件 — 希望する時期と価格について、どこまで家族の意見がそろっているかを整理します。

何から整理すればよいか迷う場合は診断で現在地を確認できます。登記の準備は相続登記の基本、共有で相続した場合は共有持分の売却、荷物や書類の整理は相続した実家の片付け手順も参考にしてください。

注意: 本記事は一般的な情報の提供を目的としています。相続登記の期限や税金の特例の適用は個別事情で変わるため、具体的な判断は法務局・司法書士・税理士にご確認ください。売却価格や契約条件は不動産会社にご確認ください。