共有持分の売り方 ｜ 自分の持分だけ売れる？家族で揉めないための順番

自分の持分だけなら、他の共有者の同意がなくても売れます。ただし、残る家族と見知らぬ買主が共有することになるため、まず共有者間での買い取りや家全体の売却を話し合い、それでも決まらないときの選択肢として考えます。

共有持分とは（使える範囲と、決めるのに必要な同意）

共有持分は、共有している家に対して各共有者が持つ権利の割合です。特定の部屋だけを所有するという意味ではありません。民法249条1項では、各共有者は共有物の全部を持分に応じて使えると定めています。

家について何かを決めるときは、行う内容によって必要な同意が異なります。

• 変更 — 形状や効用の著しい変更を伴う変更には、他の共有者の同意が必要です（民法251条1項）。
• 管理 — 管理に関する事項は、人数ではなく持分の価格の過半数で決めます（民法252条1項）。
• 保存 — 保存行為は各共有者が単独でできます（民法252条5項）。

具体的な行為がどれに当たるか判断に迷うときは、実行する前に専門家に確認してください。

自分の持分だけなら単独で売れる

民法206条は、所有者が法令の制限内で所有物を使用・収益・処分できると定めています。自分の持分を売ることと、共有している家全体の扱いを決めることは分けて考えます。

持分を売っても、残る家族の持分まで一緒に売れるわけではありません。売却後は買主が共有に加わります。別段の合意がある場合を除き、持分を超えて使う共有者には他の共有者へ使用の対価を償還する義務があります（民法249条2項）。家に住み続ける家族にとっては、買主との間で使用や費用をめぐる話し合いが必要になることも考えておきましょう。

なお、持分の放棄は売却とは違います。民法255条では、放棄された持分は他の共有者に帰属すると定めています。手放し方を決める前に、家族に何が残るのかを確かめてください。

売る前に家族で試す順番

まず、誰が家を使っているか、誰が残したいのか、誰が管理や費用の負担を手放したいのかを共有します。希望と理由をそろえてから、次の順番で比べてみましょう。

共有者どうしで持分を買い取る

家を残したい共有者に、手放したい人の持分を買い取る意向があるか確認します。家を残したい気持ちと、買い取りの費用を用意できるかは別の話です。希望だけで進めず、金額や支払いについて話し合えるかを確かめましょう。

家全体を売って、代金を分ける

共有者間での買い取りが難しければ、家全体を売る案を家族で検討します。誰が窓口を担当するか、売却条件や代金の分け方をどう確認するかを話し合っておくと、相談先にも家族の希望を伝えやすくなります。

自分の持分だけを売る

家全体の売却も決まらないときに、自分の持分だけを売る案を検討します。売れるかどうかに加えて、残る家族が買主と共有を続けることを確認してください。買主から使用の対価や共有物の分割を求められる可能性も、先に家族へ伝えて話し合いましょう。

話し合いがつかないとき（共有物分割請求）

民法256条1項では、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できるとしています。ただし、5年を超えない期間は分割しないという契約もできます。

共有物分割請求は、共有している財産の分け方を決めるよう求めることです。協議がまとまらないときや協議ができないときには、裁判所に分割を請求できます。民法258条には、現物を分ける方法や、共有者に債務を負担させて他の共有者の持分を取得させる方法が定められています。これらの方法で分割できないときなどには、競売を命じられることもあります。家族で望む結論と一致するとは限らないため、請求を考える段階で弁護士に相談してください。

持分を買取業者に売るときに知っておくこと

家族での買い取りや全体の売却を検討しても決まらない場合には、持分の買取について相談する選択肢があります。その際は、提示された金額だけで決めず、残る家族への影響と、条件に納得できるかを確認しましょう。

勝根克己『プロが教える不動産売却術』という本では、不動産の買取は仲介に比べて売却金額が安くなる傾向があると書かれています。買取では相場より安くなりやすい点を踏まえ、持分の相談でも、提示額の理由を確認してください。

藤山大二郎『（大家なら！）今すぐ不動産業を開業しよう!』という本では、共有持分など、法律上の問題がある物件は、業者にとって通常物件より利益率が高い領域だと書かれています。これは業者側からの見方です。売る側は、業者の説明を聞いたうえで、家族内での解決案とも比べて判断しましょう。

• 金額の理由 — 提示額をどう判断したのか、説明を求めます。
• 売却の条件 — 自分が譲る持分の範囲や契約内容を確認します。
• 家族への影響 — 残る共有者が買主と共有を続ける点を、家族で確認します。

連絡がつかない共有者がいるとき

返事がないことと、所在が分からないことは分けて考えてください。民法262条の2には、他の共有者を知ることができない場合や、その所在を知ることができない場合に、裁判所の裁判でその持分を取得する制度があります。

ただし、その持分が相続財産で遺産分割をすべき場合に、相続開始から10年を経過していないときは、この裁判はできません。また、取得した共有者は、所在不明の共有者から持分の時価相当額の支払いを請求されることがあります。連絡がつかないから無償で取得できるという制度ではありません。

民法262条の3には、所在不明の共有者の持分を含め、不動産全体を第三者に譲渡する権限を裁判所が与える制度もあります。どの制度が使えるかは、所在や相続の状況を弁護士に伝えて確認してください。

家族の希望を整理するには兄弟姉妹での話し合い方を、家全体の扱いを比べるには売る・貸す・壊す・残すの選び方を参考にしてください。何から確認すればよいか迷っている場合は、診断で現在の状況を整理できます。

注意: 本記事は一般的な情報の提供を目的としています。持分の売却・放棄・共有物分割や所在不明の共有者への対応は、個別の事情によって判断が変わります。具体的な契約や法的手続きは、弁護士・司法書士などの専門家にご確認ください。