再建築不可の家の売り方 ｜ 売る前に「本当に建て替えられないか」を確かめる

再建築不可の家も売れます。ただし先に、本当に再建築不可なのか（前の道が建築基準法の道路か、2m以上接しているか、例外の認定・許可を受けられないか）を役所で確かめます。そこで結論が変わることがあるからです。

売却や解体を依頼する前に、家族で「建て替えられるならどうしたいか」「建て替えられなくても売りたいか」を話しておきましょう。役所で確認した内容を共有してから、売り方を比べます。

再建築不可とは（接道義務）

建築基準法では、建築物の敷地は原則として道路に2m以上接する必要があります。自動車専用道路などは、この接道先の道路から除かれます。これが建築基準法43条の接道義務です。

藤山大二郎『（大家なら！）今すぐ不動産業を開業しよう!』という本では、接道義務を満たさず再建築できない物件を「再建築不可物件」と説明し、例外の許可などで再建築できる場合もあると書かれています。「道に面しているか」という見た目だけで判断せず、道の扱いと敷地の接し方を確かめる必要があります。

本当に再建築不可かを確かめる

役所の建築指導を担当する窓口で、対象の実家について相談します。「再建築不可と言われた」と伝えるだけで終わらせず、次の点を順に確認しましょう。窓口の回答は家族と共有できるように書き留めます。

前の道が「道路」かどうか

まず、前の道が建築基準法上の道路に当たるか、どの種別なのかを尋ねます。

建築基準法42条2項には、幅4m未満でも特定行政庁が指定した道を道路とみなし、原則として中心線から2mの線を道路の境界線とみなす定めがあります。この境界線まで敷地を後退させる扱いが、いわゆるセットバックです。前の道がこの指定を受けているか、境界線がどこになるかを窓口で確かめます。

道路に2m以上接しているか

前の道が道路に当たることを確認したら、敷地がその道路に2m以上接しているかを尋ねます。接道義務の条文と照らし合わせ、どこが条件を満たしていないと判断されているのかを確認しましょう。

幅や境界の認識が家族の間で異なるなら、その点も窓口で伝えます。自分たちの見立てだけで建て替えの可否を決めず、確認の結果を待ちます。

例外の認定・許可を受けられないか

建築基準法43条2項には、接道義務の例外として認定と許可が定められています。

• 認定 — 幅4m以上の道で、建築基準法上の道路ではないものに2m以上接する建築物のうち、省令の基準に合い、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めるものが対象です。
• 許可 — 敷地の周囲に広い空地があるなど、省令の基準に合う建築物について、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可する仕組みです。

条件に似ているように見えても、認定や許可を受けられるとは限りません。対象の実家で検討できるか、判断に何が必要かを窓口に尋ねます。

そもそも接道義務がかかる区域か

建築基準法41条の2では、接道義務を定める章は都市計画区域と準都市計画区域の中に限って適用するとされています。対象地がどの区域にあるかも確認します。

また、建築基準法43条3項では、地方公共団体が条例で接道の条件を付け加えられるとされています。区域だけで建て替えられると結論づけず、実家に関係する条例やほかの条件も窓口で確かめましょう。

確かめた結果ごとの売り方

役所の確認結果を家族で共有したら、どの条件で売却の相談をするかを整理します。解体は先に進めず、建て替えの可否と売り先の見通しを確かめてから検討しましょう。

セットバックや隣地の買い増しで建て替えられる場合

セットバックや、道路への接し方を変えるための隣地の買い増しを考える場合は、その変更で建て替えの条件を満たせるか、先に役所で確認します。土地の購入や工事を先に決めるのは避けましょう。

そのうえで、家族と不動産会社に、条件を整えてから売る案と、必要な対応を買い手に説明して売る案を相談します。隣地を買えるか、費用や手間を誰が負担するかが未定なら、その点を残したまま売却条件を決めないようにします。

隣の家に買ってもらう

隣の家に購入の意向があるかを相談する方法も、家族で検討する選択肢です。相手が買ってくれる前提では進めず、売りたい範囲や希望する条件を整理してから、不動産会社に相談しましょう。

隣の敷地と合わせれば建て替えられるかについても、自分たちで断定せず、役所での確認を先にします。

訳あり物件の買取業者に売る

建て替えが難しいと確認できた場合は、再建築不可の物件を扱う買取業者への相談も選択肢になります。確認済みの道の種別や接道の状況を伝え、どの条件で買い取る提案なのかを確かめます。

勝根克己『プロが教える不動産売却術』という本では、買取は築年数が経過した物件でも買い取ってもらいやすい一方、仲介に比べて売却金額が安くなり、市場価格を下回る傾向があると書かれています。売りやすさだけで決めず、家族が納得できる条件かを比べましょう。

買取業者に頼む前に知っておくこと

藤山大二郎『（大家なら！）今すぐ不動産業を開業しよう!』という本では、再建築不可など法的な問題を抱える物件は、買取業者にとって利益率が高い領域だと書かれています。業者側の見方として受け止め、提示された価格や条件をそのまま受け入れる前に、説明を求めましょう。

勝根克己『プロが教える不動産売却術』という本では、買取の利点として契約不適合責任が免責になることも挙げられています。ただし、自分の契約で何が免責になるかは、契約内容を確認する必要があります。

• 確認結果 — 役所で確認したことと、まだ判断されていないことを分けて伝えます。
• 売却条件 — 提示価格に加え、解体や片付けを誰が負担する提案なのかを尋ねます。
• 契約内容 — 建物の不具合についてどの責任を負うのか、説明と契約書を照らし合わせます。
• 家族の合意 — 価格や負担の内容を家族で共有し、納得してから契約を検討します。

実家をどうするか迷っている場合は、診断で状況を整理できます。売却以外も比べたい方は売る・貸す・壊す・残すの比較、解体も考えている方は空き家の固定資産税も確認してください。

注意: 再建築の可否や認定・許可の見通しは、敷地や道路の状況、区域、条例などによって異なります。個別の判断は市区町村の建築指導の窓口や専門家にご確認ください。売却条件や契約内容は不動産会社・専門家にご相談ください。本記事は一般的な情報の提供を目的としています。