実家が空き家のときの相続税の申告 ｜ 要否の判定と自分でできるかの目安

親が亡くなって実家が空き家になったとき、相続税の申告が要るかどうかは、財産の合計額を基礎控除と比べて決まります。ただし、実家の土地に小規模宅地等の特例を使うなら、税額が0円でも申告が要ります。実家が空き家だと、この特例の要件を満たすかどうかが分かれ目になります。そこが判断できないときは、自分で申告を進める前に、税務署や税理士に確かめてください。

申告が要るかの判定

まず、申告が要るかどうかの基準になるのが基礎控除額です。国税庁のタックスアンサーNo.4152では、課税価格の合計額から基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を引いて、課税遺産総額を出すと説明しています。法定相続人の数が増えるほど、基礎控除額も増える仕組みです。

取得した財産の価額の合計が基礎控除額の範囲内であれば、申告も納税も必要ありません。

ここで注意したいのは、基礎控除以下かどうかを判定するときの金額です。国税庁は同じページで、小規模宅地等の特例などを適用しない場合の課税価格の合計額を使うと説明しています。つまり、特例を使って評価額を下げた結果として基礎控除以下になっても、申告は要ります。

判定の目安は、国税庁の相続税の申告要否判定コーナーでも確かめられます。相続財産の金額などを入力すると、おおよその要否を判定できます。同じコーナーには、基礎控除額を超えない場合でも、遺産分割の内容によっては申告が必要となる場合があるという案内もあります。

実家が空き家だと分かれ目になる小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たす土地の評価額を減らす仕組みです。居住用の土地の限度面積は330㎡で、特定居住用宅地等は減額割合が80％とされています。

小規模宅地の減額を受けるには、相続税の申告書の提出が必要です。減額によって税額が出ない場合も同じです。

実家が空き家になっている場合は、誰がその土地を取得するかによって、次のように要件が分かれます。個々の要件の詳細はタックスアンサーNo.4124にあります。ここでは主なものだけを挙げます。

• 同居していた親族が取得する場合 — 相続開始の直前から申告期限まで引き続きその建物に居住し、かつ、その土地を相続開始時から申告期限まで有していることが要件です。
• いわゆる家なき子の場合 — 要件は複数あります。被相続人に配偶者がいないこと、相続開始の直前に被相続人の家に同居していた相続人がいないこと、取得者や配偶者、三親等内の親族などが所有する家屋に相続開始前3年以内に住んだことがないこと、その土地を申告期限まで有していることなどです。
• 親が老人ホームなどに入所していた場合 — 要介護・要支援の認定を受けていた被相続人が老人ホーム等に入所していたときは、入所直前の居住の用が引き継がれる扱いがあります。ただし、入所後に事業の用や被相続人等以外の人の居住の用に供された場合は、この扱いから除かれます。

どの要件に当てはまるかは、相続人それぞれの住まいの履歴や、空き家になった経緯によって変わります。施設入所のケースで特例を使えるかどうかは、個別の事情によるため、この記事では断定しません。

親の入所の経緯が絡む場合は、親が施設に入ったあとの実家の扱いもあわせて確認してください。

期限と、分割がまとまらないとき

相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日（通常は死亡の日）の翌日から10か月以内に行うことになっています。提出先は、亡くなった人の死亡の時における住所が日本国内にある場合、被相続人の住所地を所轄する税務署です。相続人の住所地の税務署ではないので、実家と自分の住まいが離れているときは注意してください。出典はタックスアンサーNo.4205です。

遺産分割がまとまっていなくても、申告期限は延びません。国税庁のタックスアンサーNo.4208は、相続財産が分割されていない場合でも期限までに申告しなければならないと説明しています。

そのとき、未分割のまま申告すると、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減は適用できない申告になります。実家の土地に特例を使うつもりだった場合は、特に影響が大きくなります。

申告後に分割が決まった場合は、更正の請求などでこれらの特例を適用できます。ただし、特例の適用ができるのは、原則として申告期限から3年以内に分割があった場合に限られます。

配偶者の税額軽減についても、申告書の提出が必要とされています。この制度は、配偶者が実際に取得した正味の遺産額が、1億6千万円か法定相続分相当額のどちらか多い金額までなら、配偶者に相続税がかからないというものです（タックスアンサーNo.4158）。

自分で申告する場合の進め方

自分で申告する場合は、国税庁の相続税の申告のしかた（令和8年分用）が手引きになります。

亡くなった年が令和8年でない場合は、その年に対応した手引きを国税庁のサイトで探してください。

申告書は、e-Tax（電子申告）で提出する方法のほか、郵便や信書便による送付、税務署の時間外収受箱への投函でも提出できます。

財産の評価では、実家について次の点を確認します。

• 土地 — 評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。詳しくは国税庁のタックスアンサーNo.4602で確かめてください。
• 家屋 — 固定資産税評価額に1.0を乗じた金額で評価します。つまり、評価額は固定資産税評価額と同じになります。

分からない点は、国税局に設置された電話相談センターでも質問できます。国税に関する相談に、国税局の職員等が答える窓口です。

期限までに申告しなかった場合や、実際に取得した財産の額より少ない額で申告した場合は、本来の税金のほかに加算税や延滞税がかかる場合があります。延滞税の割合は、国税庁の説明によると次のとおりです。

• 納期限の翌日から2か月を経過する日までは、年「7.3％」と「延滞税特例基準割合＋1％」のいずれか低い割合
• 2か月を経過した日の翌日以後は、年「14.6％」と「延滞税特例基準割合＋7.3％」のいずれか低い割合

自分でやるか、専門家に頼むかの目安

自分で進めやすいかどうかは、次のような条件で分かれます。この表は目安であり、当てはまるかどうかの判断そのものは、税務署や税理士に確かめてください。

確かめる点	自分で進めやすい条件	専門家に確かめたい条件
小規模宅地等の特例	使う予定がなく、基礎控除以下かどうかの判定で足りる	実家の土地に使いたい
家なき子・施設入所の要件	要件に当たるかどうかが、手引きの記載から判断できる	住まいの履歴や入所後の使われ方が絡み、当てはまるか判断しにくい
遺産分割	期限までに相続人の間でまとまっている	まとまらず、未分割で申告する可能性がある
土地の評価	路線価方式か倍率方式かが分かり、評価の手順を追える	評価方式や評価額の出し方に迷う

なお、税理士の料金は、依頼先や財産の内容によって異なります。この記事では金額を示さないので、依頼を考える場合は、複数の事務所に見積もりを確かめてください。

実家をどうするかの整理には、空き家診断が使えます。実家の扱い全体を整理するには、実家が空き家になったら最初にやることが役に立ちます。売却を考える場合は、相続した実家を売るときの流れもあわせてご覧ください。

注意: 相続税の申告の要否や、小規模宅地等の特例の適用は、相続人ごとの事情によって変わります。この記事は一般的な情報の提供を目的としており、個別の判断は税務署・税理士などの専門家に確認してください。