空き家の解体と補助金 ｜ 申請の順番・税金・売る道との比べ方

親の実家が空き家で、解体を考え始めたとき、最初に確かめたいのは、実家のある市区町村に解体の補助制度があるかどうかと、その申請が工事の前に必要かどうかです。あわせて、解体すると土地の固定資産税の軽減が外れる点と、建物を残したまま売る道があることを比べてから決めると、後戻りが少なくなります。

この記事では、補助金の仕組み、解体の前後にかかる手続き、税金の変化、放置した場合に起こりうること、売る道との比較を順に整理します。費用の金額は物件ごとに大きく変わるため、相場の数字は載せず、見積もりで確かめる項目として書いています。

解体の補助金は市区町村の制度を確かめる

空き家の解体への国の支援は、市区町村を通じて出る形をとっています。国土交通省の資料によると、国の空き家対策総合支援事業は、空家法の空家等対策計画に基づき市区町村が実施する空き家の除却・活用の取組などを支援するものです。

所有者が自分で解体する場合はどうでしょうか。別の国土交通省の資料には、国の補助を受けるには市町村による補助制度の整備が必要という注記があります。国が個人に直接補助を出すのではなく、まず市区町村に制度があるかどうかが分かれ目になります。

制度の中身は自治体ごとに違います。例として、東京都の事業では、都内にある空き家の解体費用のうち、消費税を除いた額の2分の1が補助額で、10万円が上限です。一方、北九州市の老朽空き家等除却促進事業は、上限が1棟あたり30万円です。同じ「解体の補助」でも、上限額も条件も異なることが分かります。

注意したいのは申請の順番です。北九州市では、補助金の交付申請をするために、解体工事に着手する前に「判定依頼申出書」を出す必要があると案内されています。また、年度の途中で予算枠に達した場合は、危険度の高いものから優先して交付するとされています。見積もりを取って契約し、工事を始めてからでは、申請の入口に立てない制度がありうるということです。ほかの自治体の運用は、それぞれの窓口で確認が必要です。

問い合わせるときは、上の3点を聞けば、制度の有無と工事前の準備の両方が分かります。補助の有無を確かめてから解体業者と契約すれば、申請の機会を逃さずに済みます。

見積もりで確かめる項目

解体の費用は、家の状態によって変わります。見積もりを取るときは、次の項目が金額や手続きに関わるので、業者に確かめておくと比較しやすくなります。

• 建物の構造と延床面積 — 後述の届出・報告の対象になるかどうか（解体部分の床面積の合計80㎡が境目）に関わります。
• 石綿（アスベスト）の事前調査の有無と範囲 — 解体では法令に基づく事前調査が必要です。調査が見積もりに含まれているかを確かめます。
• 家財の残り具合 — 家の中の荷物をどちらが片付けるかで、依頼の範囲が変わります。
• 届出・登記の手続きを誰が行うか — 次の章の手続きを、業者に任せる部分と自分で行う部分に分けます。

解体の前後にかかる手続き

解体には、工事そのもの以外にも手続きがあります。主なものを時系列で挙げます。

• 工事の前：建設リサイクル法では、工事に着手する日の7日前までに、都道府県知事へ届け出ることが条文で定められています。届出が必要な建築物の解体工事の規模は、施行令で、解体部分の床面積の合計が80㎡のものとされています。
• 工事の前：建築物の解体では、法令に基づき、石綿含有の有無の事前調査を実施する必要があります。厚生労働省の石綿総合情報ポータルサイトによれば、解体部分の床面積の合計が80㎡以上の建築物の解体工事は、事前調査結果の報告の対象です。
• 工事の後：建物がなくなったら、不動産登記法第57条により、滅失の日から1か月以内に建物滅失登記を申請しなければなりません。

滅失登記は、取り壊したあとに忘れやすい手続きです。解体の契約時に、登記をだれが進めるのかを決めておくと、期限に間に合わせやすくなります。届出や報告を実際にだれが出すかは契約や工事の内容で変わるため、業者との打ち合わせで確認してください。

解体すると変わる税金

解体で最も見落とされやすいのが、土地の固定資産税です。住宅が建っている土地には、固定資産税を軽くする住宅用地の特例があります。この特例は住宅の敷地であることが条件のため、家を解体して更地にすると、軽減の対象から外れます。神戸市のFAQも、住居から更地に用途を変えたことで特例が適用されなくなる場合があると説明しています。

住宅用地かどうかは、1月1日時点の状況が基準です。そのため、解体の時期によって、どの年の課税から軽減が外れるかが変わりえます。解体の時期を決める前に、市区町村の税務の窓口で確認してください。

もう一つ知っておきたいのは、解体していなくても特例が外れる場合があることです。地方税法第349条の3の2は、空家法に基づく勧告を受けた特定空家等の敷地を、特例の対象から除いています。軽減の割合や税額の仕組みは、空き家の固定資産税の記事で詳しく扱っています。

放置した場合に起こりうること

補助金の申請や税金の負担を理由に、解体を先送りにすることもあるでしょう。ただ、空き家が特定空家等になり、市町村長の命令を受けても従わない場合には、行政が代わりに除却する手続きがあります。

空家法第22条第9項では、所有者が命令に従わないとき、市町村長は行政代執行法に従って、自ら除却等をし、または第三者にさせることができるとされています。

費用の扱いも条文にあります。行政代執行法第5条は、代執行に要した費用は、実際に要した額と納期日を定め、義務者に文書で納付を命じて徴収すると定めています。つまり、行政が壊した場合でも、費用は所有者に請求されます。すべての空き家がここまで進むわけではありませんが、自分で解体の時期を選べる間に、補助の有無や売る道を比べておく意味はあります。

解体せずに売る道との比較

解体にかかる費用と手間を考えると、建物を残したまま売る道も候補に入ります。判断の材料になるのが、相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除です。

国税庁のタックスアンサー No.3306によると、相続または遺贈で取得した被相続人居住用家屋の全部を取り壊したあとに、その敷地を売る場合も、この特例の対象になりえます。また、令和6年1月1日以後の譲渡では、家屋を売ったあと、譲渡の年の翌年2月15日までに家屋の全部の取壊し等を行った場合も、対象に含まれるとされています。

要件の例として、国税庁のページには次のものがあります。ほかにも要件があるので、全体はページで確認してください。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること

つまり、解体してから売る道も、残したまま売る道も、特例の対象になりうる場面があります。解体を決める前に、どちらで売るほうが家の状況や家族の考えに合うかを並べて確かめるのが現実的です。

比べる点	解体してから売る	残したまま売る
3,000万円控除	取り壊し後の敷地の売却も対象になりうる	家屋ごと売る場合の要件は国税庁のページで確かめる
固定資産税	更地になると住宅用地の特例が外れる。1月1日時点で判断	住宅の敷地であれば特例の対象。ただし勧告を受けた特定空家等の敷地は対象外
補助金	市区町村に制度があれば使える場合がある。工事前の申請が要る場合も	解体の補助は使わない
手続き	建設リサイクル法の届出、石綿の事前調査、建物滅失登記	売主が解体しなければ、左の手続きは要らない

費用の金額は、この表では比べていません。解体の見積もりと、残したまま売るときの条件は、どちらも物件によって大きく変わるためです。解体の見積もりと、売却先の考え方を並べて見ることで、初めて比較ができます。売る・貸す・壊す・残すの全体像は、実家を売る・貸す・壊す・残す｜4つの選択肢の比較で整理しています。

次に読むもの

まず今の状況を整理したい場合は、3分の診断で現在地と次の一手が分かります。固定資産税の仕組みは空き家の固定資産税の記事、売る場合の流れと3,000万円控除は相続した実家の売り方で扱っています。

注意: 補助金・税金・登記・解体手続きの要件は、自治体や個別の事情で変わります。具体的な判断は、市区町村の窓口、税理士、司法書士、解体の専門業者などにご確認ください。本記事は一般的な情報の提供を目的としています。